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Loi autour de l’activité de SYNDIC de copropriété

Élu en assemblée générale pour assumer différentes charges sur une durée de trois ans, le syndic de copropriété est tenu de respecter les textes de loi qui s’appliquent en la matière. En France, dans l’univers législatif régissant ce domaine, on retrouve entre autres la loi Hoguet.

La loi HOGUET régissant l’activité de syndic

L’activité de syndic fait partie des professions immobilières subordonnées à la loi Hoguet et son décret d’application du 20 juillet 1972. Votée le 2 janvier 1970, cette loi vise à garantir le respect des critères de transparence et de compétence. Ces critères se retrouvent dans l’exigence faite aux professionnels de l’immobilier de posséder une carte professionnelle délivrée seulement en cas :
  • D’aptitude professionnelle ;
  • De garanties financières ;
  • D’assurance syndic responsabilité civile professionnelle.

L’obligation de transparence apparaît aussi dans l’interdiction de procéder à la vente ou location d’un bien en l’absence d’un mandat écrit. Il doit par ailleurs observer les dispositions de la loi relatives aux reçus et aux registres, s’acquitter des formalités administratives.

Le non-respect de ces obligations peut donner lieu à des poursuites pénales et administratives. Par conséquent, le syndic chargé de gérer une copropriété exerce son activité dans un cadre strictement réglementé sur le plan juridique.

Les activités des syndics

Toute copropriété est gérée par un syndic. La fonction du syndic couvre au sens de la loi du 10 juillet 1965 plusieurs activités. Le syndic s’occupe entre autres de :
  • L’immeuble (actes d’administration, de conservation, d’entretien et de sauvegarde) ;
  • L’aspect financier (gestion des comptes du syndicat, établissement du budget prévisionnel, etc.) ;
  • L’aspect administratif (tenue d’une fiche d’information sur la copropriété, carnet d’entretien, convocation des AG, documents sur extranet, immatriculation, etc.).

La souscription d’une assurance syndic responsabilité civile fait aussi partie des exigences auxquelles le syndic doit se soumettre. Il doit veiller au respect du règlement de la copropriété et des décisions prises à l’assemblée générale. Il joue le rôle de représentant du syndicat au plan civil et judiciaire. Dans l’exécution des différentes missions, il est couvert par une assurance syndic. Mais, quelles sont les compétences requises pour effectuer ces missions ?

Les compétences du SYNDIC professionnel

Le syndic professionnel est chargé de la gestion de copropriété au sein d‘un cabinet ou d’une agence. Au regard des multiples aspects de la vie en copropriété, il se doit d’être polyvalent. Il doit posséder des compétences techniques, des compétences en matière d’organisation, de gestion administrative, de droit, de comptabilité-finances, d’immobilier, de fiscalité et d’assurance syndic, etc. Le syndic doit en outre être un fin négociateur doté d’un bon relationnel.

De nombreuses formations en BTS, Licence et Master sont proposées aujourd’hui pour exercer cette profession, mais elles doivent se doubler d’une bonne expérience sur le terrain. Toutes ces compétences forment l’aptitude professionnelle qui constitue l’une des conditions à remplir pour obtenir la carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).

La relation entre le SYNDIC et les copropriétaires

En copropriété, on retrouve principalement trois acteurs :
  • le syndicat réunissant l’ensemble des copropriétaires ;
  • le conseil syndical composé de quelques copropriétaires ou leur conjoint élus en assemblée générale sur une durée de trois ans ;
  • le syndic désigné par vote (majorité absolue) en assemblée générale pour représenter le syndicat dans la gestion courante de l’immeuble pour une période de trois ans renouvelables.
Par sa position médiane, le conseil syndical est l’organe qui fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic élu. C’est donc par son intermédiaire que la relation entre le syndic et les copropriétaires se fait, constituée de rapports dynamiques et réguliers. En effet, le conseil syndical possède une mission de contrôle et d’assistance du syndic pour le compte du syndicat.

La relation entre le syndic et le conseil syndical devrait donc être une relation d’échange basée sur une franche collaboration, surtout si le gestionnaire de copropriété est un syndic professionnel.

Les différents types de syndic de copropriété

Le syndic de copropriété peut être une personne physique ou morale. Dans le contrat qu’il signe avec le syndicat des copropriétaires sont précisées ses missions, la période de son mandat, sa rémunération.

On distingue deux catégories de syndics de copropriété : les syndics professionnels et les syndics non professionnels. S’ils sont tous deux élus par le syndicat et juridiquement responsables devant lui, ils ne sont pas pour autant identiques.

Les syndics professionnels

On parle de syndic professionnel lorsque le syndic chargé de gérer la copropriété est un professionnel en immobilier travaillant seul ou dans un cabinet. Il doit conformément à la loi remplir les conditions liées à :
  • la garantie financière ;
  • l’assurance syndic en responsabilité civile professionnelle ;
  • la carte professionnelle de syndic de copropriété.
Contre ses prestations, il fixe librement des honoraires que le syndicat accepte de lui verser en lui signant un contrat. Il faut noter que depuis la loi Alur, le forfait annuel perçu par les syndics professionnels pour gestion courante se distingue de la rémunération perçue pour prestations spéciales. De plus, les honoraires des syndics varient en fonction du lieu de situation de la copropriété, de sa taille et de son état ainsi que des prestations à fournir.

Le coût lié à la gestion de la copropriété par le syndic professionnel conduit certains copropriétaires à se tourner vers les syndics non professionnels.

Les syndics non professionnels

Encore appelé syndic bénévole, le syndic non professionnel est obligatoirement un copropriétaire ou son conjoint non membre du conseil syndical.

À la différence du syndic professionnel, il ne lui est imposé la présentation d’aucun diplôme ou fond de garantie financière. Il n’est obligé de souscrire à une assurance RCP que si cela lui est exigé par l’assemblée générale. Il doit par ailleurs procéder à l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat.

Mode de gestion souvent choisi par les petites copropriétés à cause des avantages financiers qu’elle présente, la gestion bénévole de copropriété a cependant une incidence financière due au(x) :
  • frais de communication ;
  • versement d’une indemnité au syndic bénévole (sur décision de l’AG) ;
  • recours à des compétences extérieures, etc.

Assumer ce rôle exige de la disponibilité ainsi qu’un minimum de compétences. L’Association des responsables de copropriété (ARC) a été créée entre autres pour accompagner le syndic bénévole dans ce cadre.

Les différentes responsabilités et obligations des syndics de copropriété

Professionnel ou bénévole, le syndic est le représentant légal des copropriétaires. Dans cette fonction, il engage sa responsabilité civile professionnelle ou sa responsabilité civile exploitation.

La responsabilité civile professionnelle

La responsabilité civile professionnelle est celle qui découle d’une faute commise au niveau de ses prestations.

Le syndic peut ainsi engager cette responsabilité lorsqu’il commet des fautes personnelles portant préjudice aux copropriétaires ou à la copropriété. Sont concernés les manquements en matière de gestion d’immeuble tels que le défaut d’entretien ou de réalisation de travaux urgents, etc.

Les fautes du syndic peuvent également porter sur la gestion financière de la copropriété. Ainsi, toutes les fois qu’il omet de consulter, de prendre l’autorisation ou de rendre compte en matière de dépenses, le syndic engage sa responsabilité. Il est également fautif lorsqu’il s’abstient de recouvrer ou de solder des créances du syndicat, de s’acquitter de ses obligations administratives (archivage, convocation AG, etc.).

Ces différentes fautes professionnelles entraîneront un dédommagement financier pris en charge par l’assurance syndic. Mais, cette assurance syndic est appelée à couvrir aussi la responsabilité civile exploitation.

La responsabilité civile exploitation

À la différence de la responsabilité civile professionnelle, la responsabilité exploitation n’est pas la conséquence d’un problème lié aux prestations du syndic. Elle constitue plutôt une responsabilité extracontractuelle couvrant les dommages causés aux tiers dans le cadre de l’activité de gestion.

Ces dommages sont matériels, immatériels et corporels. Ils peuvent résulter par exemple d’un accident survenu dans l’une des parties communes de la copropriété du fait d’un objet oublié par inadvertance.

Les préjudices peuvent être causés par des personnes embauchées par le syndic (personnel d’entretien, technicien…) ou par les biens mobiliers. Auquel cas, l’assurance syndic sera utilisée pour faire face au dédommagement des préjudices corporels, immatériels ou matériels.

L’immatriculation des copropriétés gérées par le syndic

Depuis 2017, il est fait obligation aux syndics de faire immatriculer les copropriétés dont ils ont la charge au registre national d’immatriculation. D’une part, cette démarche permet à l’État d’avoir les informations relatives aux diverses copropriétés pour assurer un suivi et pallier tout dysfonctionnement. D’autre part, elle permet à chaque copropriété d’avoir un numéro d’immatriculation.

La procédure d’immatriculation se fait en ligne. Elle consiste, après l’ouverture d’un compte, à saisir diverses informations relatives à la copropriété (adresse, nom du syndic, comptes, lots, etc.). Ces informations devront faire ensuite l’objet d’une mise à jour chaque année, dans les délais légaux prévus.

Il faut noter que la date limite de cette procédure n’est pas la même pour toutes les copropriétés, car elle varie en fonction de leur taille. En cas de défaut d’immatriculation, le syndic encourt des sanctions ainsi que des amendes.

Assurance SYNDIC de copropriété : différents types

Conformément à la loi Hoguet, le syndic a l’obligation de justifier deux types de couvertures pour assurer sa gestion de copropriété : l’assurance syndic responsabilité civile et la garantie financière.

L’assurance Responsabilité Civile Syndic de copropriété

Imposée par la loi, l’assurance syndic en responsabilité civile concerne principalement les syndics professionnels. Toutefois, il est de plus en plus recommandé, voire exigé, aux syndics bénévoles de contracter l’assurance syndic en responsabilité civile (RC).

L’assurance syndic RC est destinée à garantir l’indemnisation des préjudices causés toutes les fois où les responsabilités civiles professionnelle et exploitation seraient engagées. Cette assurance syndic prémunit donc le gestionnaire de copropriété contre les sorties d’argent importantes qui pourraient le fragiliser financièrement et économiquement.

L’assurance syndic garantie financière

Au terme de la loi Alur, il est fait obligation au syndic professionnel de créer un compte séparé pour le syndicat et un compté séparé pour chacun des copropriétaires. Mais, il n’est pas dispensé de souscrire, conformément aux dispositions de la loi Hoguet, un contrat d’assurance syndic garantie financière.

L’assurance syndic garantie financière est destinée à permettre la couverture des fonds confiés au syndic dans le cadre de sa gestion courante. L’assurance syndic garantie financière se souscrit généralement auprès d’un assureur. Son montant doit être suffisant pour pallier toute incapacité à restituer les fonds de la copropriété du fait soit d’une faillite, soit d’un détournement. En l’occurrence, ce montant est égal ou supérieur aux fonds gérés.

Il est important de savoir que le garant financier ne procède au remboursement des fonds devenus indisponibles que s’ils constituent une créance certaine, liquide et exigible. Et c’est aux copropriétaires d’en fournir la preuve.

Les différents types d’assurances proposés par le syndic aux copropriétaires

Plusieurs assurances existent pour se prémunir contre les divers risques inhérents à une copropriété. Il revient au syndic de les proposer au cours d’une assemblée générale pour souscription.

L’assurance dommage ouvrage syndic (DO)

Le syndicat peut décider, à la majorité des voix, d’entreprendre des travaux au niveau de la copropriété. Il échoit alors au gestionnaire de copropriété de contracter une assurance syndic portant sur les dommages ouvrages. Au regard de la loi Spinetta, le défaut de souscription de cette assurance pourrait engager la responsabilité du syndic.

L’assurance dommage ouvrage syndic est valable dix (10) ans, juste à la fin de la garantie de parfait achèvement (un an). En cas de problèmes en rapport avec l’ouvrage (solidité, effondrement), cette assurance syndic permet d’obtenir rapidement réparation en finançant tous les travaux nécessaires. Elle doit se souscrire avant la déclaration d’ouverture du chantier avec les pièces suivantes :
  • la déclaration de risques ;
  • le permis de construire ;
  • la déclaration d’ouverture du chantier ;
  • les contrats des marchés passés ;
  • la liste des intervenants et leur devis ;
  • les certificats d’assurance de responsabilité civile.

La police d’assurance syndic dommage ouvrage porte sur différents types de travaux liés au bâtiment, à l’exclusion des travaux de simple entretien.

Les différents types de travaux de syndic pour lesquels l’assurance dommage ouvrage est obligatoire

Il s’agit des travaux de construction dont la malfaçon pourrait représenter un danger pour le bâtiment ou ses habitants. Sont en outre concernés les travaux d’amélioration ou de rénovation dans les parties communes qui s’avèrent nécessaires dans la copropriété. En cas de sinistre pris en charge par la garantie décennale, le syndic de copropriété devra en informer l’assureur par une déclaration de sinistre.

En pratique, l’assurance syndic dommage ouvrage pourra servir à financer la réfection d’un plancher, la réparation d’une toiture, de canalisations, d’équipements ou de circuits électriques, etc. Par ailleurs, il faut noter qu’elle est utile pour vendre plus facilement une partie de la copropriété.

En ce qui concerne les propriétaires possédant des biens immobiliers mis en location, d’autres types de garanties s’imposent à eux.

L’assurance Garantie de Loyers Impayés (GLI)

Un propriétaire peut occuper lui-même son habitation ou la mettre en location. Dans le cas où il serait propriétaire non occupant, le syndic lui proposera de contracter l’assurance GLI qui lui permet de se prémunir contre les risques liés à la location. Au nombre de ces risques, on peut citer : les impayés de loyers et les dégradations entraînées par la location. Les frais de procédure, taxes et autres charges locatives sont également supportés par cette assurance.

Toutefois, la souscription de l’assurance GLI n’est possible que si le locataire est solvable. En effet, est éligible pour l’assureur un locataire ayant un emploi stable et dont les revenus font quasiment le triple du loyer et des charges à payer.

De plus en plus proposée par les assureurs, la garantie loyers impayés est un moyen de bailler un logement dans une copropriété en toute sécurité.

La Garantie copropriétaire bailleur non occupant (CBNO)

La garantie copropriétaire bailleur non occupant vient en complément au contrat multirisque immeuble ou habitation. Exigée pour les bailleurs non occupants par la loi Alur, cette garantie a pour effet de protéger le copropriétaire bailleur dans les situations où sa responsabilité civile serait mise en jeu à l’égard des locataires et des tiers. Elle est aussi utile pour obtenir une indemnisation en cas de carences du locataire ou de départ.

Les dommages couverts par la garantie CBNO sont ceux causés par :
  • Incendies, explosions, foudre, fumée, chocs, bris de glace ;
  • Tempêtes, grêle, poids de la neige ;
  • Fuites, débordements et infiltrations d’eau ;
  • Accident électrique, catastrophes naturelles et technologiques ;
  • Attentats, terrorisme ;
  • Pollution, maladie, défaut d’entretien ou vice de construction, vols, mauvaise gestion du courrier.

L’évolution du monde des syndics en France

Les pourcentages publiés par l’Association de défense des consommateurs et usagers (CLCV) montrent que le taux de satisfaction par rapport aux syndics fluctue. De 49 % en 2012, ce taux serait passé à 39 % en 2014 puis 47 % en 2017 selon les réponses obtenues auprès des personnes enquêtées. L’ALCV indique que les syndics bénévoles interviennent sur 7 % des copropriétés dont la plus grande partie se trouve en province (8 % contre 1 % à Paris). Par ailleurs, les copropriétaires sont généralement plus satisfaits par la gestion des cabinets indépendants (53 %) que par celle des grands groupes (43 %).

Dans une enquête de 2016 sur les contrats de copropriété, la DGCRF fait ressortir quant à elle la nécessité de renforcer la transparence dans la gestion des syndics. En effet, 41 % d’anomalies figureraient sur les contrats étudiés.

Exemples de sinistres assurances syndic

Il s’agit des sinistres respectivement pris en charge par l’assurance syndic responsabilité civile professionnelle, l’assurance syndic dommage ouvrage et l’assurance syndic garantie financière.

Sinistres indemnisés par l’assurance syndic responsabilité civile professionnelle

Le syndic doit être prudent dans l’exercice de ses fonctions et veiller à ce qu’aucun préjudice ne soit causé aux copropriétaires ou à des tiers. Mais, si tel était le cas, l’assurance syndic en RC professionnelle servirait à indemniser les dommages qui résultent d'(e) :
  • accidents (blessures, factures) ;
  • destruction ou détérioration de biens (engin, matériel) ;
  • désagréments dans la jouissance d’un service (ascenseur, électricité, chauffage, climatiseur) ;
  • pertes financières suite à un conseil inadapté, à une dépense inutile ou non approuvée ;
  • négligences ayant pour conséquence la disparition de biens ;
  • l’occupation anarchique des parties communes ;
  • dégâts dus à une mauvaise réparation ou à un manque d’entretien.

Sinistres indemnisés par l’assurance syndic dommage ouvrage

Nécessaire pour entreprendre des travaux de construction et de rénovation de la copropriété, l’assurance syndic dommage ouvrage est une garantie décennale pour les copropriétaires. Elle est contractée par le syndicat sur proposition du syndic pour couvrir les dommages éventuels dans les parties privatives et communes.

Il peut s’agir de l’effondrement de la charpente ou de la toiture de la construction qui représente un danger pour les habitants. Les fissures murales constituent aussi des sinistres pris en charge par l’assurance syndic dommage ouvrage. Sont enfin concernés les affaissements du plancher considérés comme des dommages qui rendent une construction impropre à l’habitation.

En conclusion, si ces différents désordres sont constatés au cours des dix années suivant la réception des travaux, la copropriété pourra être indemnisée grâce à l’assurance syndic dommage ouvrage. Il est important de savoir que la déclaration de sinistre envoyée à l’assureur doit être complète afin d’éviter les retards dans le lancement des travaux de réparation.          

Sinistres indemnisés par l’assurance syndic garantie financière

Indispensable en cas de gestion de fonds appartenant à autrui, la garantie financière s’impose au syndic. Elle permet de protéger de manière générale les clients du syndic contre toutes pertes potentielles pouvant survenir dans l’exercice de son activité. En effet, en cas de défaillances du syndic au plan financier, le garant remboursera aux copropriétaires le montant des fonds en cause.

Intentionnelles ou non, ces défaillances sont de divers ordres. On distingue les risques de malversation concernant les fonds alloués à la gestion courante ou affectés à des travaux ou autres dépenses spécifiques. La garantie financière syndic permet également de garantir les fonds de la copropriété en cas de disparition, de faillite ou liquidation judiciaire du syndic. Il peut en outre arriver que la structure du syndic place les fonds dans des investissements risqués et les perde par la suite.

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